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April 30, 2010

Sanierung gesamter Gebäude: Umsetzung tiefgreifenderer Effizienzmaßnahmen

Whole building retrofit, The Empire State Building

Viele Jahrzehnte lang haben Gebäudeeigentümer Energieeffizienz nur „häppchenweise“ realisiert – ein ausgebrannter Heizkessel oder eine abgelaufene Kälteanlage nacheinander. In den letzten Jahren hat sich jedoch die Sanierung gesamter Gebäude als Möglichkeit durchgesetzt, die tieferen Ebenen der Energieeffizienz zu erreichen. Diese Sanierungsmaßnahmen stellen einen „systemischen Denkansatz“ dar, der höhere Effizienz und Gewinne verspricht.



Jahrzehntelang haben Gebäudeeigentümer Energieeffizienz nur „häppchenweise“ realisiert. Wenn zum Beispiel ein Heizkessel ersetzt werden muss, ergeben die Kalkulationen des Eigentümers möglicherweise, dass die Energieeinsparungen durch eine hocheffiziente Anlage den höheren Preis mehr als wettmachen. Häufig wird dieser schrittweise Ansatz durch Programme für ermäßigte Nebenkosten oder staatliche Steuererleichterungen unterstützt, die auf bestimmte einzelne Effizienzmaßnahmen abzielen. In den letzten Jahren hat sich jedoch die Sanierung gesamter Gebäude als Möglichkeit durchgesetzt, die „tieferen“ Ebenen der Energieeffizienz zu erreichen. Die Sanierung gesamter Gebäude stellt einen „systemischen Denkansatz“ dar, der höhere Effizienz und finanzielle Gewinne verspricht.



Ein hervorragendes Beispiel ist die kürzlich begonnene Sanierung des Empire State Building.  Ein für dieses Projekt durchgeführter integrierter Konstruktionsprozess hat zu Tage gebracht, dass Energieeinsparungen von 38 Prozent möglich sind – eine deutliche Verbesserung gegenüber dem, was mit schrittweisen Maßnahmen hätte erreicht werden können. Durch eine Reihe von Energieeffizienzverbesserungen, die einzeln für ein Gebäude dieser Art durchgeführt werden, sind für gewöhnlich nicht mehr als 15 bis 20 Prozent Einsparung möglich – das ist nur etwa die Hälfte von dem, was durch die Sanierung des gesamten Gebäudes erreicht werden kann.



Auch wenn durch die Sanierung eines gesamten Gebäudes mehr Energie (und langfristig mehr Geld) eingespart wird, liegen einer breiten Annahme dieser Vorgehensweise verschiedene Steine im Weg. Zum einen muss für die Sanierung eines ganzen Gebäudes häufig mehr Zeit investiert werden. Die einzelnen Konstruktionsprozesse können Monate in Anspruch nehmen und erfordern eine präzise Planung, um in die jährlichen Wartungszyklen integriert werden zu können. Außerdem müssen für die Sanierung gesamter Gebäude höhere Vorabzahlungen getätigt werden – die ein Eigentümer unter Umständen nicht aufbringen oder in der Bilanz rechtfertigen kann (obwohl neue Projektfinanzierungsinstrumente entwickelt werden, mit denen kapitalbezogene Hürden überwunden werden können). Zu guter Letzt müssen strukturelle Barrieren gemeistert werden: zum Beispiel finanzielle Anreize, die an bestimmte „Maßnahmen” gekoppelt sind, oder interne Anforderungen, die eine eng gefasste Definition von Projekten verlangen, damit eine Ausschreibung unter verschiedenen Lieferanten initiiert werden kann.



Obwohl die Sanierung gesamter Gebäude heute aus technischer Sicht als überlegen gilt, bleibt die schrittweise Einführung von Maßnahmen eine gängige Methode, um Energieeinsparungen zu erzielen. Doch Gebäudeeigentümer, Serviceanbieter, Geldgeber, Versorgungsunternehmen und politische Entscheidungsträger arbeiten immer enger zusammen, um Hindernisse zu überwinden und aus dem Weg zu räumen, sodass die Sanierung ganzer Gebäude in Zukunft der Schlüssel zur Steigerung von Effizienz und Nachhaltigkeit im Baugewerbe sein wird.



Nachfolgend möchten wir die zwei Ansätze kurz betrachten:



Schrittweise Durchführung von Maßnahmen: Traditionell werden Verbesserungen Schritt für Schritt vorgenommen. So entsteht der Bedarf für ein Projekt möglicherweise, weil ein einzelner Teil der Ausrüstung ausfällt – eine Kälteanlage geht kaputt oder der Vertrag für ein Klimagerät läuft ab. In derartigen Fällen werden interne Techniker bzw. der Gerätehändler beauftragt, die Kosten und Energieeinsparungen zu schätzen, die mit dem Ersatz der defekten oder ausgedienten Einheit durch ein energieeffizientes Modell einhergehen. In anderen Situationen ergibt sich ein Projekt möglicherweise im Zuge eines Energieaudits. Das Audit kann eine Liste mit Dutzenden möglichen Projekten hervorbringen, wobei gleichzeitig jeweils die Vorabkosten, das Energieeinsparungspotenzial und der Amortisierungszeitraum aufgeführt sind. Da die meisten Unternehmen über eine interne Hurdle Rate verfügen (z. B. ein Amortisierungszeitraum von weniger als zwei Jahren), die erfüllt werden muss, wird in der Regel nur ein kleiner Bruchteil der Projekte zur Effizienzsteigerung bewilligt und umgesetzt. Darüber hinaus findet in diesem Ansatz das Zusammenspiel der verschiedenen Systeme keine Berücksichtigung, sodass große Chancen für Effizienzverbesserungen oftmals verpasst werden.



Sanierung gesamter Gebäude: Ein integrierter Konstruktionsprozess kann ein höheres Maß an Energie- und Kosteneinsparung erbringen, weil er detaillierter vorgeht und das Zusammenspiel zwischen den einzelnen Komponenten nutzt. So senken beispielsweise Verbesserungen an der Gebäudestruktur oder eine Reduzierung der Anschlussbelastung die abzuführende Wärmemenge eines Gebäudes um ein Vielfaches und verringern so die Investitions-, Energie- und Wartungskosten, die mit einem erweiterten Kühlsystem einhergehen. In ähnlicher Weise kann die Kombination von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und Energieeffizienzverbesserungen den Einsatz kleinerer und weniger kostspieliger Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energien ermöglichen. Dabei ist es unter Umständen sogar möglich, den durch die Energieeffizienzmaßnahmen erzielten inkrementellen Cashflow zu nutzen, um die Kosten für das System zur Nutzung erneuerbarer Energien auszugleichen. 



Die Sanierung ganzer Gebäude wird meistens im Rahmen von Leistungsverträgen realisiert. Diese bieten dem Gebäudeeigentümer verschiedene Vorteile – nicht zuletzt die Möglichkeit, das finanzielle Risiko des Projekts auf den Leistungslieferanten zu übertragen.

Additional Information

Johnson Controls Vice President of Global Energy and Workplace Solutions, Iain Campbell, and other experts discuss the challenges and opportunities of the Empire State Building Retrofit and other whole building retrofits in Building Retro, an article in the Nov/Dec 2009 edition of Urban Land.